집은 한 채 있는데 직장이나 아이 학교 때문에 다른 지역에 전세를 구해야 하는 분들, 의외로 많으시죠. 결론부터 말씀드리면 1주택자도 집을 팔지 않고 전세자금대출을 받을 수 있어요. 다만 보유한 주택 시세가 9억 원 이하인지, 부부 합산 소득이 얼마인지에 따라 이용할 수 있는 보증기관과 금리가 달라져요. 특히 9.7 부동산 대책으로 한도가 크게 바뀌었으니, 내 조건에 맞는 정확한 한도부터 차근차근 확인해 보세요.
1주택자 전세자금대출 조건 핵심 요약 3가지
보유주택 시세 9억 원 이하 및 소득별 보증기관 차이
1주택자가 전세자금대출을 받으려면 가장 먼저 보유 중인 주택 시세부터 확인해야 해요. 본인과 배우자가 합산해 보유한 주택이 정확히 1주택이어야 하고, 그 시세가 9억 원 이하일 때만 신청할 수 있거든요. 혹시 지금 집 시세가 9억 원을 넘는다면, 아쉽지만 원칙적으로 전세자금대출은 어렵다고 보시면 돼요. 이 요건을 충족한 상태에서 부부 합산 연소득이 1억 원 이하라면 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG) 같은 공적보증을 통해 시중은행에서 대출을 받을 수 있습니다. 맞벌이 등으로 소득이 1억 원을 넘는다면 공적보증은 못 쓰지만, 민간보증인 SGI서울보증으로 길이 열려 있어요. 다만 SGI를 이용하면 공적보증보다 금리가 약 0.4~0.5%p 높게 붙는다는 점은 자금 계획 세우실 때 꼭 감안하세요.
기존 주택 처분 조건 전면 폐지
예전엔 1주택자가 전세대출을 받으려면 꽤 까다로운 조건이 하나 더 있었던 거 아세요? 대출 실행 후 일정 기간 안에 기존 보유 주택을 처분해야 한다는 조건이었는데, 이 때문에 잠깐 전세로 옮기려던 분들도 집을 강제로 팔아야 하는 부담을 졌었죠. 지금은 이 ‘기존 주택 처분 조건’이 완전히 폐지됐어요. 그러니 지금 사시는 집이나 보유하신 집을 처분할 필요 없이, 시세와 소득 요건만 맞으면 자유롭게 전세자금대출을 이용하실 수 있습니다. 집을 안 팔아도 된다는 건 1주택자 입장에선 꽤 든든한 변화니 적극적으로 활용해 보세요.
DSR(총부채원리금상환비율) 미적용 유지
대출 알아볼 때 제일 걱정되는 게 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 아니실까요? 이미 주택담보대출이나 신용대출이 있는데 전세대출까지 DSR에 잡히면 한도가 확 줄어들 수 있으니까요. 다행히 이번 9.7 부동산 대책에서는 전세자금대출에 DSR을 적용하는 방안이 최종적으로 빠졌어요. 즉 다른 대출의 원리금 상환액이 전세대출 한도를 깎아내리는 상황은 당장은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 기존 대출이 일부 있더라도 전세대출 자체 한도 요건만 맞으면 승인받을 수 있어 자금 융통이 한결 수월해요. 다만 금융위원회가 향후 가계부채 상황에 따라 DSR 적용을 다시 검토할 가능성은 열어뒀으니, 필요하시면 규제가 생기기 전에 서두르시는 게 유리할 수 있어요.
한국주택금융공사(HF) 전세/월세자금보증 자격 요건 상세 확인하기
9.7 대책 이후 전세대출 한도 확인 및 적용 단계
내 경우엔 어디에 해당하는지, 아래 순서대로 하나씩 짚어보실까요?
- 계약일 기준 확인하기: 2025년 9월 7일 이전에 최초 임대차계약을 체결했는지, 그 이후에 체결했는지부터 확인하세요.
- 대상 지역 확인하기: 이사하려는 전세 주택이 수도권 또는 강남3구, 용산구 등 규제지역에 해당하는지 체크해 보세요.
- 한도 축소 여부 계산하기: 9.7 대책 이후 수도권 및 규제지역의 1주택자 전세대출 한도는 보증기관에 상관없이 2억 원으로 일원화됐어요.
- 경과조치 해당 여부 파악하기: 2025년 9월 7일까지 계약을 맺고 기존 주택에 계속 거주하며 만기를 연장하는 경우라면 종전 한도가 그대로 유지돼요.
이번 9.7 부동산 대책으로 1주택자의 전세자금대출 한도에 꽤 큰 변화가 생겼다는 거, 체감되시나요? 종전에는 기관마다 한도가 달랐어요. 수도권 기준으로 SGI서울보증은 최대 3억 원, HF는 약 2억 2천만 원, HUG는 2억 원까지 가능했습니다. 하지만 대책 이후 수도권과 규제지역(강남3구, 용산구 등)에서는 기관 구분 없이 한도가 2억 원으로 통일됐어요. 기존에 SGI 등을 통해 2억 원대 중후반의 대출을 쓰고 계셨다면, 이번 조치로 평균 약 6,500만 원가량 한도가 줄어들 것으로 추정돼요. 그러니 새로 전셋집을 구하신다면 일단 2억 원까지만 대출이 나온다고 보수적으로 잡고, 남은 보증금 차액을 어떻게 마련할지 미리 전략을 세워두시는 걸 추천드려요.
보증기관별 조건 및 한도 비교표
아래 표에 1주택자가 이용할 수 있는 주요 보증기관(HF, HUG, SGI)의 자격 조건과 9.7 대책 이후 달라진 한도를 한눈에 비교해 뒀어요. 내 소득이 어느 구간에 해당하는지 먼저 찾아보시면 이해가 빠르실 거예요.
| 항목 | 내용 | 효과/이득 |
|---|---|---|
| 공적보증 (HF, HUG) | 보유주택 9억 이하 & 부부 소득 1억 이하 | 상대적으로 저렴한 금리로 대출 이자 비용 절감 가능 |
| 민간보증 (SGI서울보증) | 보유주택 9억 이하 & 부부 소득 1억 초과 | 소득이 높아도 대출 가능 (단, 금리는 약 0.4~0.5%p 높음) |
| 대출 한도 (9.7 대책) | 수도권/규제지역 한도 2억 원으로 통일 | 기관별 복잡한 한도 비교 없이 명확한 자금 계획 수립 가능 |
| 기존 주택 처분 조건 | 전면 폐지됨 | 소유권 유지하며 안정적으로 타지역 전세 거주 가능 |
| DSR 규제 적용 여부 | 전세대출에는 미적용 | 기존 부채가 있어도 전세대출 한도 축소 방어 가능 |
내 조건이면 얼마까지 받을 수 있을까 (계산 예시)
말로만 들으면 감이 잘 안 오시죠? 조건이 다른 세 사례로 직접 계산해 볼게요.
사례 1. 부부 합산 연소득 1억 2천만 원, 보유주택 시세 8억 원 (수도권 이사) — 소득이 1억 원을 넘어 SGI서울보증을 이용해야 해요. 예전엔 SGI로 최대 3억 원까지 기대할 수 있었지만, 수도권·규제지역으로 이사한다면 이제는 최대 한도가 2억 원까지로 줄어듭니다. 금리도 공적보증보다 약 0.4~0.5%p 높으니 매달 이자 부담이 그만큼 커진다고 보시면 돼요.
사례 2. 부부 합산 연소득 8천만 원, 보유주택 시세 7억 원 (수도권 이사) — 소득 1억 원 이하라 HF나 HUG 공적보증을 쓸 수 있어요. 이 경우도 수도권·규제지역이라면 한도는 동일하게 2억 원이지만, 금리는 SGI보다 낮게 적용되니 사례 1보다 이자 부담이 덜해요.
사례 3. 부부 합산 연소득 9천만 원, 보유주택 시세 6억 원 (비수도권·비규제지역 이사) — 소득·시세 요건은 충족하지만, 9.7 대책의 한도 축소·통일은 수도권과 규제지역에 적용되는 조치라 이 지역은 대상이 아니에요. 그래서 HF·HUG 종전 한도(기관별로 최대 2억~2억 2천만 원 수준) 안에서 대출을 받을 여지가 남아 있으니, 지역부터 먼저 확인해 보시는 게 좋아요.
정리하면 소득에 따라 이용 가능한 보증기관과 금리가 갈리고, 지역에 따라 실제 받을 수 있는 한도가 달라져요. 그리고 어떤 경우든 보유주택 시세가 9억 원을 단 1원이라도 넘으면 어떤 보증기관을 통해서도 전세자금대출 자체가 거절되니, 신청 전 KB시세나 한국부동산원 시세로 내 집의 공식 시세부터 꼭 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 1주택자인데 전세대출을 받으려면 무조건 집을 팔아야 하나요?
아니에요. 과거에는 대출 후 일정 기간 안에 주택을 처분해야 하는 조건이 있었지만, 지금은 해당 조건이 전면 폐지됐어요. 그러니 집을 팔지 않고도 기존 주택을 보유한 채로 자유롭게 전세대출을 이용하실 수 있습니다.
Q. 부부 합산 소득이 1억 원을 넘으면 대출이 아예 불가능한가요?
그렇지 않아요. 소득이 1억 원을 초과하면 HF나 HUG 같은 공적보증은 못 쓰지만, 민간보증인 SGI서울보증으로 대출을 받을 수 있어요. 다만 공적보증보다 금리가 약 0.4~0.5%p 정도 높게 적용된다는 점은 참고해 주세요.
Q. 2025년 9월 7일 이전에 계약을 체결했는데 한도가 2억 원으로 줄어드나요?
줄어들지 않을 수 있어요. 9.7 대책 발표일인 2025년 9월 7일까지 최초 임대차계약을 체결하신 분이, 이후 기존 주택에 계속 거주하면서 전세대출 만기를 연장하는 경우라면 경과조치가 적용돼 종전 한도를 그대로 유지하실 수 있습니다.
Q. 이번 전세대출을 받을 때 DSR 규제가 깐깐하게 적용되나요?
다행히 이번 9.7 대책에서 전세자금대출에 DSR을 적용하는 방안은 제외됐어요. 그러니 기존에 보유하신 주택담보대출이나 신용대출이 있어도 전세대출 심사에는 당장 큰 영향을 미치지 않습니다. 다만 금융위가 향후 재검토 가능성을 열어뒀으니 참고해 두세요.
Q. 강남3구나 용산구로 전세를 갈 때 대출 한도는 얼마인가요?
강남3구와 용산구 등 규제지역 및 수도권의 1주택자 전세대출 한도는 9.7 대책에 따라 보증기관 상관없이 최대 2억 원으로 통일됐어요. 과거 SGI 등을 통해 3억 원까지 받으셨던 분도 이제는 2억 원까지만 가능하니, 자금 조달 계획을 다시 점검해 보세요.
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1주택자 전세자금대출 신청 전 체크리스트
- 내 명의(배우자 포함) 보유주택이 정확히 1주택이고, 시세가 9억 원 이하인지 KB시세·한국부동산원 시세로 확인했나요?
- 부부 합산 연소득이 1억 원 이하인지 계산해 HF·HUG 공적보증 대상인지, SGI 민간보증 대상인지 구분했나요?
- 이사할 전세 주택이 수도권 또는 강남3구·용산구 등 규제지역에 해당하는지 확인했나요?
- 규제지역이라면 한도를 2억 원으로 보수적으로 잡고, 부족한 보증금 차액을 마련할 방법을 준비했나요?
- 2025년 9월 7일 이전 계약이면서 만기 연장 상황이라면 경과조치 대상인지 은행에 확인했나요?
- HF·HUG·SGI 중 내 조건에 맞는 곳을 골라 취급 은행에서 최종 한도와 금리를 안내받았나요?
